So lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen zu können – das wünschen sich viele Menschen. Damit dieser Wunsch auch in Erfüllung gehen kann, sollten Eigenheimbesitzer daran denken, dass auch ihre Immobilie mit den Jahren nicht jünger wird und unter Umständen rechtzeitig ein paar „Liftings“ fällig werden. Eine gute Vorbereitung auf ein komfortables gemeinsames Altwerden fängt damit an, dass Immobilienbesitzer angesichts planbarer größerer Instandhaltungsmaßnahmen im Blick behalten sollten, dass sie im Rentenalter möglicherweise wesentlich weniger Geld zur Verfügung haben. Ein marodes Dach, eine veraltete Heizanlage oder eine anstehende Badsanierung können andernfalls schnell zu einer existenzbedrohlichen Situation führen. Vor diesem Hintergrund lohnt es sich, rechtzeitig ausreichend Geld zurückzulegen oder zumindest die größeren Maßnahmen in Angriff zu nehmen, bevor das letzte volle Gehalt auch finanziell den Eintritt in den Ruhestand markiert.
Immobilien-„Lifting“
Damit das Eigenheim nicht nur voll funktionsfähig ist, sondern auch den eigenen Ansprüchen und Bedürfnissen im Alter gerecht wird, rückt das Thema des barrierearmen oder barrierefreien Wohnens in den Vordergrund. Ebenerdige Duschen, rutschhemmende Bodenbeläge in Bad und Küche, der Rückbau von Türschwellen, Haltegriffe im Bad, elektrische Türöffner und Rampen an höhergelegenen Hauseingängen sind nur einige der kleinen und großen Anpassungen, die den Verbleib in den eigenen vier Wänden auch dann noch ermöglichen, wenn Rollator oder Rollstuhl Joggingschuhe und Skates als Mobilitätsunterstützung ablösen.
Sollte ein Verkauf dennoch später unumgänglich werden, steigern solche Umbauten zudem die Attraktivität des Hauses. Denn was für Menschen erforderlich ist, die auf einen Rollator angewiesen sind, ist auch für junge Familien praktisch, die zum Beispiel den Kinderwagen auf einer Rampe bequem bis zur Haustür schieben können.
Doch der Zugang zum Haus steht nicht an erster Stelle. „Eine dauerhafte Nutzung einer Immobilie steht und fällt mit der Nutzung des Bades“, weiß Karin Dieckmann, Geschäftsführerin des Hamburger Vereins Barrierefrei Leben. „Danach kommen die Wohnungszugänge und – kann der Bewohner die eigenen Räume nicht mehr verlassen – die Möglichkeit, Balkon oder Terrasse nutzen zu können.“ So werde sichergestellt, dass das Leben nicht nur innerhalb der eignen vier Wände, sondern – zumindest begrenzt – auch draußen stattfinden könne. Dieckmann und ihr Team bieten Beratung rund um Wohnraumanpassung und barrierefreies Wohnen – bundesweit über die Online-Wohnberatung sowie für Hamburger Bürger im Vereinszentrum in der Richardstraße 45, wo Besucher sich auch in einer Ausstellung über Hilfsmittel für ein barrierefreies Leben informieren können.
Immobilien-„Lifting“
Damit das Eigenheim nicht nur voll funktionsfähig ist, sondern auch den eigenen Ansprüchen und Bedürfnissen im Alter gerecht wird, rückt das Thema des barrierearmen oder barrierefreien Wohnens in den Vordergrund. Ebenerdige Duschen, rutschhemmende Bodenbeläge in Bad und Küche, der Rückbau von Türschwellen, Haltegriffe im Bad, elektrische Türöffner und Rampen an höhergelegenen Hauseingängen sind nur einige der kleinen und großen Anpassungen, die den Verbleib in den eigenen vier Wänden auch dann noch ermöglichen, wenn Rollator oder Rollstuhl Joggingschuhe und Skates als Mobilitätsunterstützung ablösen.
Sollte ein Verkauf dennoch später unumgänglich werden, steigern solche Umbauten zudem die Attraktivität des Hauses. Denn was für Menschen erforderlich ist, die auf einen Rollator angewiesen sind, ist auch für junge Familien praktisch, die zum Beispiel den Kinderwagen auf einer Rampe bequem bis zur Haustür schieben können.
Doch der Zugang zum Haus steht nicht an erster Stelle. „Eine dauerhafte Nutzung einer Immobilie steht und fällt mit der Nutzung des Bades“, weiß Karin Dieckmann, Geschäftsführerin des Hamburger Vereins Barrierefrei Leben. „Danach kommen die Wohnungszugänge und – kann der Bewohner die eigenen Räume nicht mehr verlassen – die Möglichkeit, Balkon oder Terrasse nutzen zu können.“ So werde sichergestellt, dass das Leben nicht nur innerhalb der eignen vier Wände, sondern – zumindest begrenzt – auch draußen stattfinden könne. Dieckmann und ihr Team bieten Beratung rund um Wohnraumanpassung und barrierefreies Wohnen – bundesweit über die Online-Wohnberatung sowie für Hamburger Bürger im Vereinszentrum in der Richardstraße 45, wo Besucher sich auch in einer Ausstellung über Hilfsmittel für ein barrierefreies Leben informieren können.
Zu wenig Geld, zu viel Platz
Es trifft nicht nur Selbstständige, die außer der Anschaffung einer Immobilie zu wenig in die eigene Altersvorsorge investiert haben. Auch ehemalige Arbeitnehmer sehen sich im Alter häufig gezwungen, Haus oder Wohnung zu verkaufen. Doch selbst, wer erst im Ruhestand feststellt, dass das Geld nicht mehr reicht, muss sich nicht zwangsläufig eine neue Bleibe suchen. Ist das Haus zum Beispiel ohnehin für den oder die Bewohner selbst längst zu groß geworden, kann eine Teilvermietung die Lösung sein. Voraussetzung dafür ist jedoch eine passende räumliche Aufteilung der Immobilie, also etwa ein komplett mit Küche und Bad ausgestattetes Obergeschoss.
Ein Unter- beziehungsweise Obermieter bringt Geld in die Kasse, mit dem im günstigsten Fall auch anfallende Instandhaltungsmaßnahmen finanziert werden können. Stimmt die Chemie zwischen Eigentümer und Mieter, ist zudem ein weiteres Thema gelöst, das im Alter viele Menschen betrifft: drohende Einsamkeit und Leere im einst oft durch die eigene Familie belebten Eigenheim.
Ein spezielles Konzept für Senioren, die in ihrem Eigenheim wohnen bleiben möchten, bietet Second Home. Das Hamburger Unternehmen kauft ungenutzte Flächen in einem Haus, trennt sie bautechnisch vom noch bewohnten Teil und verkauft sie. Am Ende entsteht so eine Eigentümergemeinschaft für das Haus, und die ursprünglichen Besitzer zahlen nur noch für den Teil, den sie bewohnen und nutzen.
Es trifft nicht nur Selbstständige, die außer der Anschaffung einer Immobilie zu wenig in die eigene Altersvorsorge investiert haben. Auch ehemalige Arbeitnehmer sehen sich im Alter häufig gezwungen, Haus oder Wohnung zu verkaufen. Doch selbst, wer erst im Ruhestand feststellt, dass das Geld nicht mehr reicht, muss sich nicht zwangsläufig eine neue Bleibe suchen. Ist das Haus zum Beispiel ohnehin für den oder die Bewohner selbst längst zu groß geworden, kann eine Teilvermietung die Lösung sein. Voraussetzung dafür ist jedoch eine passende räumliche Aufteilung der Immobilie, also etwa ein komplett mit Küche und Bad ausgestattetes Obergeschoss.
Ein Unter- beziehungsweise Obermieter bringt Geld in die Kasse, mit dem im günstigsten Fall auch anfallende Instandhaltungsmaßnahmen finanziert werden können. Stimmt die Chemie zwischen Eigentümer und Mieter, ist zudem ein weiteres Thema gelöst, das im Alter viele Menschen betrifft: drohende Einsamkeit und Leere im einst oft durch die eigene Familie belebten Eigenheim.
Ein spezielles Konzept für Senioren, die in ihrem Eigenheim wohnen bleiben möchten, bietet Second Home. Das Hamburger Unternehmen kauft ungenutzte Flächen in einem Haus, trennt sie bautechnisch vom noch bewohnten Teil und verkauft sie. Am Ende entsteht so eine Eigentümergemeinschaft für das Haus, und die ursprünglichen Besitzer zahlen nur noch für den Teil, den sie bewohnen und nutzen.
Foto: Fotolia - YakobchukOlena
Wohnen mit den neuen Eigentümern
Alternativen eröffnen auch eine Immobilienverrentung, das Wohn- oder Nießbrauchrecht. Wer sein Haus verkauft, kann dennoch vertraglich festlegen, dass er bis zum Lebensende in der ehemals eigenen Immobilie wohnen bleiben kann. Dieses lebenslange Wohnrecht kann sich auch nur auf einen Teil der Immobilie beziehen, also zum Beispiel das untere Geschoss. In diesem Fall können die neuen Eigentümer bereits ebenfalls in ihr Eigentum einziehen. Gemeinsam mit dem ehemaligen Besitzer bilden sie dann eine Hausgemeinschaft.
Beim Nießbrauchrecht kommt zum lebenslangen Wohnrecht hinzu, dass der Verkäufer sich auch das Recht sichert, weiterhin von den wirtschaftlichen Vorteilen der verkauften Immobilie zu profitieren. Darunter fallen zum Beispiel Einnahmen durch Vermietung.
Sowohl ein lebenslanges Wohnrecht als auch ein Nießbrauchrecht müssen im Grundbuch eingetragen werden. Vererbbar sind beide Rechte nicht. Zudem sollten beide Seiten sich gut überlegen, mit wem eine solche Vereinbarung gelingt, denn sie bringt in jedem Fall eine langfristige Bindung zwischen ehemaligem und neuem Eigentümer mit sich. Muss der ehemalige Eigentümer im Fall des Wohnrechts aus nächster Nähe zusehen, wenn die neuen Eigentümer die Immobilie verändern, erklären Neueigentümer im Fall eines Nießbrauchs sich quasi einverstanden damit, bis zum Tod des Nießbrauchers oder einer gegenseitigen Aufhebung des Nießbrauchs nicht voll über das erworbene Eigenheim entscheiden zu können.
„Nießbrauch und lebenslanges Wohnrecht werden vor allem innerfamiliär gewählt, um das Eigentum vorzeitig zu übertragen und gleichzeitig das Nutzungsrecht an dem Objekt bei dem bisherigen Eigentümer zu belassen“, so Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg. „Die Gestaltung funktioniert aber auch bei vollkommen Fremden. Man muss sich nur einigen und verstehen“, ergänzt der Rechtsanwalt.
Rente statt Einmalzahlung
Wenn der Großteil des eigenen Vermögens im Eigenheim steckt, die Rente aber eher schmal ausfällt, kann auch eine Leibrente die Lösung sein. Dabei verkauft der Besitzer sein Eigenheim und behält sein Wohnrecht. Er bekommt den Kaufpreis jedoch gar nicht oder nur zu einem Teil sofort ausgezahlt. Stattdessen wird eine monatliche Leibrente vereinbart, die der Käufer bis zum Tod des Vorbesitzers zahlt. Gefühlsmäßig ein wenig problematisch ist ein solcher Deal bei näherem Hinsehen schon, denn während sich der Verkäufer für den Rest seines Lebens ein „Einkommen“ aus dem Hausverkauf sichert, macht der Käufer dann das beste Geschäft, wenn der Berentete möglichst früh stirbt und damit die Leibrente hinfällig wird. Eine weitere Möglichkeit ist die Umkehrhypothek. Flomm erklärt: „Bei der Umkehrhypothek verbleibt das Grundstück im Eigentum des bisherigen Eigentümers. Es wird nur belastet. Der Eigentümer kann möglicherweise sogar zu Lebzeiten das Grundstück noch an einen Dritten verkaufen. Aus dem Kaufpreis werden dann die offenen Forderungen der Bank beglichen.“ Die Bank erhält bei diesem Modell keine laufenden Zinszahlungen, sondern eine stets wachsende Belastung an dem Grundstück. ivo
Alternativen eröffnen auch eine Immobilienverrentung, das Wohn- oder Nießbrauchrecht. Wer sein Haus verkauft, kann dennoch vertraglich festlegen, dass er bis zum Lebensende in der ehemals eigenen Immobilie wohnen bleiben kann. Dieses lebenslange Wohnrecht kann sich auch nur auf einen Teil der Immobilie beziehen, also zum Beispiel das untere Geschoss. In diesem Fall können die neuen Eigentümer bereits ebenfalls in ihr Eigentum einziehen. Gemeinsam mit dem ehemaligen Besitzer bilden sie dann eine Hausgemeinschaft.
Beim Nießbrauchrecht kommt zum lebenslangen Wohnrecht hinzu, dass der Verkäufer sich auch das Recht sichert, weiterhin von den wirtschaftlichen Vorteilen der verkauften Immobilie zu profitieren. Darunter fallen zum Beispiel Einnahmen durch Vermietung.
Sowohl ein lebenslanges Wohnrecht als auch ein Nießbrauchrecht müssen im Grundbuch eingetragen werden. Vererbbar sind beide Rechte nicht. Zudem sollten beide Seiten sich gut überlegen, mit wem eine solche Vereinbarung gelingt, denn sie bringt in jedem Fall eine langfristige Bindung zwischen ehemaligem und neuem Eigentümer mit sich. Muss der ehemalige Eigentümer im Fall des Wohnrechts aus nächster Nähe zusehen, wenn die neuen Eigentümer die Immobilie verändern, erklären Neueigentümer im Fall eines Nießbrauchs sich quasi einverstanden damit, bis zum Tod des Nießbrauchers oder einer gegenseitigen Aufhebung des Nießbrauchs nicht voll über das erworbene Eigenheim entscheiden zu können.
„Nießbrauch und lebenslanges Wohnrecht werden vor allem innerfamiliär gewählt, um das Eigentum vorzeitig zu übertragen und gleichzeitig das Nutzungsrecht an dem Objekt bei dem bisherigen Eigentümer zu belassen“, so Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg. „Die Gestaltung funktioniert aber auch bei vollkommen Fremden. Man muss sich nur einigen und verstehen“, ergänzt der Rechtsanwalt.
Rente statt Einmalzahlung
Wenn der Großteil des eigenen Vermögens im Eigenheim steckt, die Rente aber eher schmal ausfällt, kann auch eine Leibrente die Lösung sein. Dabei verkauft der Besitzer sein Eigenheim und behält sein Wohnrecht. Er bekommt den Kaufpreis jedoch gar nicht oder nur zu einem Teil sofort ausgezahlt. Stattdessen wird eine monatliche Leibrente vereinbart, die der Käufer bis zum Tod des Vorbesitzers zahlt. Gefühlsmäßig ein wenig problematisch ist ein solcher Deal bei näherem Hinsehen schon, denn während sich der Verkäufer für den Rest seines Lebens ein „Einkommen“ aus dem Hausverkauf sichert, macht der Käufer dann das beste Geschäft, wenn der Berentete möglichst früh stirbt und damit die Leibrente hinfällig wird. Eine weitere Möglichkeit ist die Umkehrhypothek. Flomm erklärt: „Bei der Umkehrhypothek verbleibt das Grundstück im Eigentum des bisherigen Eigentümers. Es wird nur belastet. Der Eigentümer kann möglicherweise sogar zu Lebzeiten das Grundstück noch an einen Dritten verkaufen. Aus dem Kaufpreis werden dann die offenen Forderungen der Bank beglichen.“ Die Bank erhält bei diesem Modell keine laufenden Zinszahlungen, sondern eine stets wachsende Belastung an dem Grundstück. ivo
Welche Möglichkeiten gibt es?
- rechtzeitiger, altersgerechter und barrierearmer/barrierefreier Umbau des Eigenheims
- Teilvermietung mit passender räumlicher Trennung oder Eigentümergemeinschaft, in der der ungenutzte Teil verkauft wird
- Lebenslanges Wohnrecht in der bereits verkauften Immobilie
- Nießbrauchrecht beinhaltet das lebenslange Wohnrecht und den Nutzen aus eventuell anfallenden Mieteinnahmen
- Leibrente, die der Käufer der Immobilie dem Verkäufer monatlich zahlt
- Umkehrhypothek, bei der die Immobilie als Sicherheit dient und ein Kreditbetrag in monatlichen Raten gezahlt wird.
- Teilvermietung mit passender räumlicher Trennung oder Eigentümergemeinschaft, in der der ungenutzte Teil verkauft wird
- Lebenslanges Wohnrecht in der bereits verkauften Immobilie
- Nießbrauchrecht beinhaltet das lebenslange Wohnrecht und den Nutzen aus eventuell anfallenden Mieteinnahmen
- Leibrente, die der Käufer der Immobilie dem Verkäufer monatlich zahlt
- Umkehrhypothek, bei der die Immobilie als Sicherheit dient und ein Kreditbetrag in monatlichen Raten gezahlt wird.
Fördergelder & Beratung
Wer barrierefrei baut oder umbaut, kann sich die entsprechenden Maßnahmen auch fördern lassen. In Hamburg zum Beispiel von der Hamburger Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg). Sie bietet – abhängig von den Einkommensvoraussetzungen der Eigentümer – Unterstützung, wenn selbstgenutzte Eigenheime oder Eigentumswohnungen zu rollstuhl- und altengerechtem Wohnraum umgestaltet werden. Kombiniert werden kann eine solche Förderung auch mit weiteren Angeboten, zum Beispiel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die einen „Altersgerecht Umbauen Kredit“ im Portfolio hat. Darüber können Umbaumaßnahmen in Wohnungen und Wohngebäuden gefördert werden, mit denen die Immobilie den Standard „Altersgerechtes Haus“ erreicht. Dazu müssen unter anderem Zugang, Wohn- und Schlafzimmer, Küche und Bad barrierereduziert sein. Förderfähig sind aber auch Einzelmaßnahmen wie der Einbau eines Treppenliftes oder die Verbreiterung von Türdurchgängen.
Je nach den individuellen Rahmenbedingen kann eine finanzielle Unterstützung auch über die Pflegekasse beantragt werden. Sie kann Zuschüsse für „Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes“ gewähren.
Hamburger Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg): www.ifbhh.de
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): www.kfw.de
www.ifbhh.dewww.kfw.deJe nach den individuellen Rahmenbedingen kann eine finanzielle Unterstützung auch über die Pflegekasse beantragt werden. Sie kann Zuschüsse für „Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes“ gewähren.
Hamburger Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg): www.ifbhh.de
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW): www.kfw.de
Beratungsstellen in Hamburg:
Barrierefrei Leben e. V. – Verein für Hilfsmittelberatung, Wohnraumanpassung und barrierefreie Bauberatung mit Hilfsmittelausstellung, Richardstr. 45 (Richardhof), Hamburg
Öffnungszeiten der Ausstellung und für telefonische Terminvereinbarung: Mo+Di: 13-18 Uhr und Do 8-18 Uhr: Telefon: 040 2999 56-0; bundesweite Online-Wohnberatung: www.online-wohn-beratung.de
www.online-wohn-beratung.deBarrierefrei Leben e. V. – Verein für Hilfsmittelberatung, Wohnraumanpassung und barrierefreie Bauberatung mit Hilfsmittelausstellung, Richardstr. 45 (Richardhof), Hamburg
Öffnungszeiten der Ausstellung und für telefonische Terminvereinbarung: Mo+Di: 13-18 Uhr und Do 8-18 Uhr: Telefon: 040 2999 56-0; bundesweite Online-Wohnberatung: www.online-wohn-beratung.de
Grundeigentümer-Verband Hamburg, Glockengießerwall 19, Sprechstunden für Mitglieder: Mo-Fr 9-12 Uhr + Do 16-18 Uhr; Telefon: 040 309672-0 (Mo-Do 14-16 Uhr), www.grundeigentuemerverband.de
www.grundeigentuemerverband.de