Immobilenkauf: Der Tag der Entscheidung

Gerichtsurteile rund um den Termin beim Notar – und zu dessen Aufgaben und Pflichten

Kein Akt mit sieben Siegeln, der Notar schafft Transparenz Foto: Fotolia - antic

Studienabschluss, der erste Arbeitsvertrag, Heirat, die Geburt des Kindes, – diese Momente gehören für die meisten Menschen wohl zu den wichtigsten im Leben. Nicht viel weiter unten auf der Skala der bedeutendsten Ereignisse dürfte der Kauf der eigenen Immobilie stehen, schließlich ist auch das für die meisten eine Entscheidung fürs Leben. Und diese wird in der Regel bei einem Notar unwiderruflich getroffen – in Form der eigenen Unterschrift unter den Kaufvertrag. Aber beim Notar geht es um noch mehr als eine beglaubigte Unterschrift. Welche Aufgaben und Pflichten hat er eigentlich? Was sind vor dem Termin getroffene Vereinbarungen wert? Der Infodienst „Recht und Steuern“ der Landesbausparkasse LBS hat einige interessante Urteile deutscher Gerichte gesammelt, die diesen Themenbereich betreffen:

• Wer ein vergleichsweise großes Geschäft, wie einen Immobilienkauf tätigt, dem sollte genügend Zeit gegeben werden, sich mit der Materie vertraut zu machen. Deswegen muss der Notar vor dem Termin eine Zwei-Wochen-Regelfrist einhalten. Das schreibt das Beurkundungsgesetz vor. Hält sich der Notar nicht daran, dann trifft ihn nach höchstrichterlicher Überzeugung (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen III ZR 292/14) die Darlegungs- und Beweislast, dass der Käufer sich nach Ablauf der Regelfrist genauso entschieden hätte.

• Ein Notar ist zur Aufklärung verpflichtet. Dazu gehört auch, gegebenenfalls auf die erforderliche Zahlung von Schenkungssteuer hinzuweisen. Bei der Beurkundung eines Grundstücksübertragungsvertrages müsse er das unaufgefordert tun, heißt es in einem Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg (Aktenzeichen 6 U 58/09). Der Hintergrund: Ein Mann wollte sein Grundstück jeweils zur Hälfte an seinen Sohn und seine Schwiegertochter verschenken. Der Haken: Zur Schwiegertochter hatte er kein Verwandtschaftsverhältnis, weswegen etwa 2.250 Euro Schenkungssteuer fällig wurden. Der Notar hatte vergessen, darauf hinzuweisen und musste Schadenersatz leisten.

• So lange Käufer und Verkäufer nicht zur Beurkundung beim Notar waren, ist ein Vertrag eine höchst unsichere Sache. Einem Käufer war es widerfahren, dass der Verkäufer erst einen Tag vor Abschluss ankündigte, nun doch nicht verkaufen zu wollen. Zu dem Zeitpunkt war allerdings bereits die Finanzierung des Darlehens geklärt und es entstanden Rückabwicklungskosten in Höhe von 9.000 Euro. Diese forderte der versetzte Käufer nun vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 4 U 435/12) vom Verkäufer. Doch der Richter befand, dass der Verkäufer das Recht zum Rücktritt bis zum letzten Tag vor dem Notar-Termin habe wahrnehmen können, ohne Schadenersatz leisten zu müssen.

• Für seine erbrachten Leistungen stehen dem Notar gesetzlich genau geregelte Gebühren zu. Fertigt er eine Urkunde an, dann muss der Auftraggeber auch dafür bezahlen. Das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 9 W 133/05) musste sich mit der Frage befassen, wann denn eigentlich eine Urkunde als fertig entworfen zu betrachten ist. Die Antwort: Eine entsprechende Gebühr entsteht bereits dann, „wenn der Notar den Entwurf der Urkunde vollständig auf Tonbandkassette diktiert hat“. mh

Leise rieselt das Laub

Laub – und beim nächsten Regen geht nichts mehr Foto: Atelier Schümann GmbH

So mancher Baum, der im Sommer als Schattenspender geschätzt wurde, verwandelt sich im Herbst in einen wenig geliebten „Laubproduzenten“. Wer weiß schon, dass ein großer Baum im Herbst etwa 4 m³ Laub abwirft. Bei Nässe, Raureif oder Bodenfrost stellt Laub eine hohe Rutsch- oder Unfallgefahr dar.

Häufig geraten benachbarte Grundeigentümer in Streit, wenn ein Baum Laub auf das Grundstück des anderen abwirft. Dies kann äußerst ärgerlich sein, denn nicht nur Balkone und Hausterrassen werden verschmutzt, sondern auch Dachrinnen und Abflussrohre verstopft. Die Reinigung erfordert viel Aufwand. Häufig wird der Baumeigentümer rechtlich leider durch die Baumschutzverordnung gehindert, Abhilfe durch Rückschnitt zu schaffen. Die geltende Rechtsprechung sieht weder einen Anspruch auf Beseitigung der Blätter noch einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Baumeigentümer vor. Wer gern in einer begrünten Gegend wohnen möchte, der muss auch die Nachteile hinnehmen, die sich daraus ergeben.

Dort, wo die Stadtreinigung gegen nicht unerhebliche Gebühren die Wege reinigt, entfernt sie auch das Laub. In den übrigen Gebieten Hamburgs muss der Anlieger den Besen in die Hand nehmen. Grundsätzlich sind anliegende Grundeigentümer verpflichtet, Laub von öffentlichen Gehwegen und Radwegen zu entfernen, so das Hamburger Wegegesetz. Und es ist unerheblich, von welchem Baum das Laub stammt.

Wer seiner Reinigungsverpflichtung nicht nachkommt, setzt sich nämlich nicht nur einem Bußgeld, sondern im Schadenfall auch der Haftung aus. Ein ausreichender Versicherungsschutz ist daher dringend angeraten. Laub sollte nicht verbrannt, sondern besser unter Hecken und Bäumen verteilt werden, rät der Grundeigentümer-Verband Hamburg allen Betroffenen. Gartenabfälle nehmen die Recyclinghöfe der Stadtreinigung kostenpflichtig entgegen.