08.11.2017 / Immobilien Metropolregion Hamburg
Energetisch und dennoch günstig bauen?
Aus Sicht der Hamburger Behörde für Umwelt und Energie ist das machbar, die Wohnungswirtschaft hingegen sagt: Geht nicht!
Umweltbehörde und Wohnungswirtschaft sind sich uneins darüber, ob die gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich des Klimaschutzes den Hausbau teurer machen, Foto: ZDB
Die Energiewende und damit verbundene Auflagen hinsichtlich des Klimaschutzes wirken sich massiv auf den Wohnungsbau aus. Eine der wichtigsten Fragen dabei: Treiben energetische Standards die Baukosten in die Höhe?
Die Hamburger Behörde für Umwelt und Energie und die Wohnungswirtschaft haben jeweils Studien dazu in Auftrag gegeben, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das Büro „F + B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt“ hat im Auftrag der Umweltbehörde die Baukosten von 4780 Wohneinheiten im öffentlich geförderten Wohnungsbau in Hamburg aus den Jahren 2011 bis 2014 verglichen. Die zentralen Ergebnisse der Studie:
• Es gibt keinen signifikanten statistischen Zusammenhang zwischen Baukosten und energetischen Kenngrößen. Die Mittelwerte (Mediane) der Baukosten der verschiedenen Effizienzhausstandards unterscheiden sich nicht signifikant.
• Die Streuung der Baukosten innerhalb jeder Effizienzhausgruppe ist sehr groß. Die Streuung ist beim gesetzlichen Standard sogar am größten.
• Sowohl bei den energetisch besten als auch bei den energetisch schlechtesten Gebäuden gibt es teure und günstige Bauprojekte. Ein wesentlicher Anteil der Niedrigenergiehäuser hat sogar Bauwerkskosten (ohne Tiefgaragen) von unter 1800 Euro pro Quadratmeter.
Die Hamburger Behörde für Umwelt und Energie und die Wohnungswirtschaft haben jeweils Studien dazu in Auftrag gegeben, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Das Büro „F + B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt“ hat im Auftrag der Umweltbehörde die Baukosten von 4780 Wohneinheiten im öffentlich geförderten Wohnungsbau in Hamburg aus den Jahren 2011 bis 2014 verglichen. Die zentralen Ergebnisse der Studie:
• Es gibt keinen signifikanten statistischen Zusammenhang zwischen Baukosten und energetischen Kenngrößen. Die Mittelwerte (Mediane) der Baukosten der verschiedenen Effizienzhausstandards unterscheiden sich nicht signifikant.
• Die Streuung der Baukosten innerhalb jeder Effizienzhausgruppe ist sehr groß. Die Streuung ist beim gesetzlichen Standard sogar am größten.
• Sowohl bei den energetisch besten als auch bei den energetisch schlechtesten Gebäuden gibt es teure und günstige Bauprojekte. Ein wesentlicher Anteil der Niedrigenergiehäuser hat sogar Bauwerkskosten (ohne Tiefgaragen) von unter 1800 Euro pro Quadratmeter.
Gutachten der Immobilienverbände widerlegt Behörden-Studie
Als Reaktion auf die Studie haben die wohnungswirtschaftlichen Verbände die „InWis Forschung & Beratung GmbH“ mit der Erstellung eines Gutachtens zum Thema „Baukosten und Ernergieeffizienz“ beauftragt. Die wichtigsten Ergebnisse, die der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), der Immobilienverband Deutschland IVD Nord und der Landesverband Nord des Bundesverbandes Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen (BFW) präsentierten:
• Der Energieeffizienzstandard eines Gebäudes hat einen (sehr) hohen Einfluss auf die Höhe der Baukosten und ist ein wesentlicher Einflussfaktor.
• Anhand von Typengebäuden lässt sich der kostensteigernde Einfluss – unabhängig von anderen Faktoren – isoliert nachweisen.
• Durch eine Kombination von Energieeffizienzmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik lassen sich die Baukosten je nach Situation des Einzelfalles optimieren.
• Bezahlbares Wohnen erfordert kostengünstigen Wohnungsbau und eine Kostensenkung und Optimierung bei allen Einflussfaktoren.
Zu den Ergebnissen der InWis-Untersuchung sagte VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner: „Das Gutachten weist eindeutig nach, dass höhere energetische Standards die Baukosten nach oben treiben. Das ist für uns nicht neu, aber jetzt nochmal fundiert belegt worden.“ Und Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord e.V., ergänzte: „Wir bekennen uns zu unserer Vorreiterrolle beim Klimaschutz und werden auch künftig unseren Beitrag leisten. Wir dürfen aber den Mieter nicht vergessen. Wir werden die Energiewende nur schaffen, wenn Wohnen klimafreundlich und bezahlbar bleibt.“
Die Umweltbehörde reagierte auf das InWis-Gutachten mit einer Stellungnahme, in der es u.a. heißt: „Bei der F&B-Studie (Anm.: Studie der Umweltbehörde) wurde anhand von tatsächlichen Kosten abgerechneter Hamburger Bauprojekte der Einfluss der energetischen Standards auf die Baukosten statistisch untersucht. Die InWis-Studie bestätigt im Grundsatz mit einem anderen Untersuchungsansatz, was schon die F&B-Studie im Auftrag der Umweltbehörde festgestellt hat. Für Neubauprojekte gilt mit Blick auf die Energiestandards: In allen Kategorien gibt es teure wie günstige Beispiele. Man kann also auch ehrgeizige Energiestandards mit günstigen Baukosten erreichen.“ mh
• Der Energieeffizienzstandard eines Gebäudes hat einen (sehr) hohen Einfluss auf die Höhe der Baukosten und ist ein wesentlicher Einflussfaktor.
• Anhand von Typengebäuden lässt sich der kostensteigernde Einfluss – unabhängig von anderen Faktoren – isoliert nachweisen.
• Durch eine Kombination von Energieeffizienzmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik lassen sich die Baukosten je nach Situation des Einzelfalles optimieren.
• Bezahlbares Wohnen erfordert kostengünstigen Wohnungsbau und eine Kostensenkung und Optimierung bei allen Einflussfaktoren.
Zu den Ergebnissen der InWis-Untersuchung sagte VNW-Verbandsdirektor Andreas Breitner: „Das Gutachten weist eindeutig nach, dass höhere energetische Standards die Baukosten nach oben treiben. Das ist für uns nicht neu, aber jetzt nochmal fundiert belegt worden.“ Und Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord e.V., ergänzte: „Wir bekennen uns zu unserer Vorreiterrolle beim Klimaschutz und werden auch künftig unseren Beitrag leisten. Wir dürfen aber den Mieter nicht vergessen. Wir werden die Energiewende nur schaffen, wenn Wohnen klimafreundlich und bezahlbar bleibt.“
Die Umweltbehörde reagierte auf das InWis-Gutachten mit einer Stellungnahme, in der es u.a. heißt: „Bei der F&B-Studie (Anm.: Studie der Umweltbehörde) wurde anhand von tatsächlichen Kosten abgerechneter Hamburger Bauprojekte der Einfluss der energetischen Standards auf die Baukosten statistisch untersucht. Die InWis-Studie bestätigt im Grundsatz mit einem anderen Untersuchungsansatz, was schon die F&B-Studie im Auftrag der Umweltbehörde festgestellt hat. Für Neubauprojekte gilt mit Blick auf die Energiestandards: In allen Kategorien gibt es teure wie günstige Beispiele. Man kann also auch ehrgeizige Energiestandards mit günstigen Baukosten erreichen.“ mh
Experten geben Rat beim Hauskauf
Nur etwa fünf Prozent aller Schäden an einer Immobilie sind ohne Weiteres erkennbar. Umso wichtiger wird es da, die Hilfe von Experten in Anspruch zu nehmen
Verkehrte Welt: Beim Kauf von technischen Geräten werden Testberichte gelesen und im Internet die Qualität abgewogen. Aber wenn man sich für eine Immobilie interessiert, fehlen diese Vorteile fast gänzlich. Für die Planung und den höchstwahrscheinlich teuersten und nachhaltigsten Kauf des Lebens gibt es keinerlei Vergleichsmöglichkeiten. Ein Käufer geht oft ein hohes Risiko ein, zumal der Verkäufer im Kaufvertrag seine Haftung für bestehende Mängel grundsätzlich ausschließt. Die Folgen sind häufig immense, zusätzliche Kosten. Wer selbst fachlich nicht fit ist, sollte sich daher unbedingt professionelle Hilfe holen. Der Grundeigentümer-Verband Hamburg bietet seinen Mitgliedern Beratungsbausteine – und das sowohl beim Kauf als auch beim Bau einer Immobilie. Die bautechnische Begleitung ist neben der kostenlosen Rechtsberatung ein zentrales Thema. „Diese Beratung ist gerade bei einem Neubau unerlässlich“, so Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg. Wenn ein Mangel erst einmal durch Mauerwerk, Wandverkleidungen oder Farbe überdeckt ist, erkennt man ihn erst dann, wenn er - wie es oftmals geschieht - nach Jahren wieder zum Vorschein kommt. „Sachverständiger Rat“, ergänzt Flomm, „ist immer dann angesagt, wenn an dem Bauwerk etwas verschlossen werden soll.“ Doch auch in anderen Fällen hilft der Verband – etwa bei energetischen Fragen. Welcher Immobilienkäufer weiß schon, dass die Energieeinsparungsverordnung nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie möglicherweise den Austausch der Heizungsanlage oder die Dämmung bestimmter Bereiche fordert. Für die Bewertung des Kaufpreises sind aber auch so simple Dinge wie das Material der Wasserleitungen oder der Ablauf des Regenwassers enorm wichtig. Auch ein „Sound-Check“ sollte gemacht werden.
Denn Lärmimmissionen durch schlechte Schallisolierung lassen sich nachträglich nur schwer beseitigen. Ein dauerhaftes Leben in so einem Gebäude ist wahrlich kein Vergnügen. „Ideal ist es, wenn der Käufer die Sicherheit hat, dass weder ein Sanierungsstau besteht, noch mit versteckten Mängeln zu rechnen ist. In dem Fall kann der Kaufpreis neu verhandelt oder vom Angebot Abstand genommen werden“, erläutert Flomm abschließend.
Denn Lärmimmissionen durch schlechte Schallisolierung lassen sich nachträglich nur schwer beseitigen. Ein dauerhaftes Leben in so einem Gebäude ist wahrlich kein Vergnügen. „Ideal ist es, wenn der Käufer die Sicherheit hat, dass weder ein Sanierungsstau besteht, noch mit versteckten Mängeln zu rechnen ist. In dem Fall kann der Kaufpreis neu verhandelt oder vom Angebot Abstand genommen werden“, erläutert Flomm abschließend.
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