Hamburg ist eine wachsende, attraktive Stadt. Ihre Einwohnerzahl ist von 2000 bis 2016 um rund 156.000 Menschen gestiegen, was einem Zuwachs von 9 Prozent entspricht. Dabei fällt auf: Mehr als dreimal so stark wie in der Gesamtstadt entwickelte sich in diesem Zeitraum die Bevölkerung in der Innenstadt. Sie hat um 31 Prozent zugelegt. Dabei sind es vor allem Menschen im Alter zwischen 18 und 49 Jahren, die vermehrt in das Stadtzentrum ziehen.
Untersuchung zu Rahmenbedingungen, Trends und Chancen
Die LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg hat in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Forschungsinstitut F + B die Studie aufgelegt, die aktuelle Rahmenbedingungen, Trends und Chancen des innerstädtischen Wohnens in Hamburg untersuchte.
„Wohnen in der City ist gefragt“, stellte LBS-Vorstandsvorsitzender Jens Grelle bei der Präsentation der Studie im Spätsommer dieses Jahres fest und belegte dies mit Zahlen: 70 Prozent der Innenstadtbewohner, knapp 12.700, lebten 2016 in der Neustadt. Ihre Zahl war seit 2010 um sieben Prozent gewachsen. In der Altstadt wohnten knapp 2.300 Menschen (plus 36 Prozent) und in der HafenCity hatte sich die Einwohnerzahl von 2010 bis 2016 auf rund 3.300 Menschen verdreifacht (inzwischen sind es 4.000). Dabei stieg der Anteil der Haushalte mit Kindern. Der LBS-Chef hierzu: „In der HafenCity beobachten wir eine Veränderung. Mit knapp 23 Prozent liegt der Anteil von Familien mit Kindern mittlerweile sogar fünf Prozentpunkte über dem Hamburger Durchschnitt.“
Untersuchung zu Rahmenbedingungen, Trends und Chancen
Die LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg hat in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Forschungsinstitut F + B die Studie aufgelegt, die aktuelle Rahmenbedingungen, Trends und Chancen des innerstädtischen Wohnens in Hamburg untersuchte.
„Wohnen in der City ist gefragt“, stellte LBS-Vorstandsvorsitzender Jens Grelle bei der Präsentation der Studie im Spätsommer dieses Jahres fest und belegte dies mit Zahlen: 70 Prozent der Innenstadtbewohner, knapp 12.700, lebten 2016 in der Neustadt. Ihre Zahl war seit 2010 um sieben Prozent gewachsen. In der Altstadt wohnten knapp 2.300 Menschen (plus 36 Prozent) und in der HafenCity hatte sich die Einwohnerzahl von 2010 bis 2016 auf rund 3.300 Menschen verdreifacht (inzwischen sind es 4.000). Dabei stieg der Anteil der Haushalte mit Kindern. Der LBS-Chef hierzu: „In der HafenCity beobachten wir eine Veränderung. Mit knapp 23 Prozent liegt der Anteil von Familien mit Kindern mittlerweile sogar fünf Prozentpunkte über dem Hamburger Durchschnitt.“
Die City ist international
Die Zusammensetzung der Bevölkerung in der Innenstadt ist internationaler als im Hamburger Durchschnitt (34 Prozent). Die Menschen, die 2016 in der Hamburger Innenstadt wohnten, besitzen zu 39 Prozent einen Migrationshintergrund, Tendenz wie in ganz Hamburg leicht steigend.
Die Arbeitslosenquote in der Hamburger Altstadt und der Neustadt entspricht in etwa dem Hamburger Durchschnitt. In der HafenCity ist der Anteil deutlich niedriger. Das durchschnittliche Einkommen in der HafenCity mehr als doppelt so hoch wie im Hamburger Mittel (rund 40.000 Euro, Stand 2013). „Die HafenCity scheint bislang noch ein Stadtteil der Besserverdienenden zu sein. Es bleibt abzuwarten, inwiefern sich das steigende Angebot an günstigeren, geförderten Wohnungen auf diese Struktur auswirken wird“, führt Grelle aus.
Die Zusammensetzung der Bevölkerung in der Innenstadt ist internationaler als im Hamburger Durchschnitt (34 Prozent). Die Menschen, die 2016 in der Hamburger Innenstadt wohnten, besitzen zu 39 Prozent einen Migrationshintergrund, Tendenz wie in ganz Hamburg leicht steigend.
Die Arbeitslosenquote in der Hamburger Altstadt und der Neustadt entspricht in etwa dem Hamburger Durchschnitt. In der HafenCity ist der Anteil deutlich niedriger. Das durchschnittliche Einkommen in der HafenCity mehr als doppelt so hoch wie im Hamburger Mittel (rund 40.000 Euro, Stand 2013). „Die HafenCity scheint bislang noch ein Stadtteil der Besserverdienenden zu sein. Es bleibt abzuwarten, inwiefern sich das steigende Angebot an günstigeren, geförderten Wohnungen auf diese Struktur auswirken wird“, führt Grelle aus.
Wohnen in der City kostet
In den Stadtteilen der Innenstadt zu wohnen ist erwartungsgemäß teurer als im Hamburger Durchschnitt. Für eine Neubauwohnung zur Miete musste hier 2017 im Schnitt vier Euro pro Quadratmeter mehr gezahlt werden (18,64 Euro/m²). Seit 2010 sind die Neubaumieten im Zentrum mit einem Plus von knapp 23 Prozent doppelt so stark wie in Hamburg insgesamt gestiegen. Neue Wohnungsbauprojekte sollten Angebote in unterschiedlichen Preissegmenten und für verschiedene Wohnformen schaffen, empfiehlt die Studie. Seit 2011 hat sich der Anteil an Sozialwohnungen in der Innenstadt im Vergleich zum städtischen Durchschnitt (8,4 Prozent) leicht erhöht. Ein erster Erfolg der Stadtplaner! Der innerstädtische Wohnungsbestand weist laut LBS-Studie vergleichsweise viele kleinere Wohnungen mit zwei bis drei Räumen auf. In der Altstadt entspricht die durchschnittliche Wohnungsgröße mit 73 Quadratmetern knapp dem Hamburger Mittel (76 m²). Die Wohnungen in der Neustadt sind mit im Schnitt 63 Quadratmetern deutlich kleiner und in der HafenCity mit 93 Quadratmetern erheblich größer. Die Bewohner der Altstadt haben den meisten Wohnraum (43 m² pro Kopf). In der Neustadt und in der HafenCity verfügen die Einwohner mit 36 Quadratmetern pro Person über etwas weniger Raum als im Hamburger Durchschnitt (38 m²).
Potenziale für eine dynamische Entwicklung des Wohnens ausschöpfen
Nach Einschätzung der für die Studie befragten Experten bietet die Hamburger Innenstadt hervorragende Voraussetzungen dafür, dem städtebaulichen Prinzip der nutzungs- und sozial gemischten, nachhaltigen Stadt zu entsprechen. Neben dem Neubau seien zahlreiche planerische Möglichkeiten vorhanden, den Wohnanteil in der Innenstadt zu erhöhen. Dazu sei die Umnutzung von Büro- und Geschäftshäusern, die Aufstockung bestehender Gebäude oder der Ausbau von Dachgeschossen beispielsweise nötig.
Mehr Wohnen in der Innenstadt heißt auch, dass Angebote im Bestand und Neubau, zur Miete und im Eigentum bereitgehalten werden, die den unterschiedlichen Wohnwünschen und -ansprüchen sowie den (finanziellen) Möglichkeiten der Menschen entsprechen. Wichtigste Zielgruppen bleiben aus Sicht der befragten Experten Singles und Paare jüngeren und mittleren Alters.
Bedeutung des Wohnumfelds wächst
Überdies gehen die Experten davon aus, dass das Wohnumfeld mit wachsender Einwohnerzahl eine immer höhere Bedeutung erhält. Mit sozialen Einrichtungen etwa in den Erdgeschossbereichen kann vielfältiger Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen geschaffen werden. Insgesamt ist der Wohnungsbestand – differenziert nach Baualtersklassen – an die gestiegenen energetischen Anforderungen und Wohnansprüche anzupassen. Bestehende öffentliche und private Freiflächen und Grünanlagen sollten erhalten, aufgewertet und – sofern möglich – ergänzt werden. Ebenfalls wichtig für die zunehmend dichter werdende Innenstadt sind neue Mobilitätskonzepte.
Für die Studie wurden unter der wissenschaftlichen Leitung des Instituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Sekundärdaten u. a. des Statistikamts Nord, des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hamburg sowie der F+B-Immobilienpreisdatenbank ausgewertet. Darüber hinaus wurden zehn Experten und Expertinnen aus Politik, Wirtschaft, Kultur, Architektur und Forschung im Rahmen von leitfadengestützten Einzelinterviews befragt. Die LBS-Studie gibt es als kostenlosen Download unter www.lbs.de mh
In den Stadtteilen der Innenstadt zu wohnen ist erwartungsgemäß teurer als im Hamburger Durchschnitt. Für eine Neubauwohnung zur Miete musste hier 2017 im Schnitt vier Euro pro Quadratmeter mehr gezahlt werden (18,64 Euro/m²). Seit 2010 sind die Neubaumieten im Zentrum mit einem Plus von knapp 23 Prozent doppelt so stark wie in Hamburg insgesamt gestiegen. Neue Wohnungsbauprojekte sollten Angebote in unterschiedlichen Preissegmenten und für verschiedene Wohnformen schaffen, empfiehlt die Studie. Seit 2011 hat sich der Anteil an Sozialwohnungen in der Innenstadt im Vergleich zum städtischen Durchschnitt (8,4 Prozent) leicht erhöht. Ein erster Erfolg der Stadtplaner! Der innerstädtische Wohnungsbestand weist laut LBS-Studie vergleichsweise viele kleinere Wohnungen mit zwei bis drei Räumen auf. In der Altstadt entspricht die durchschnittliche Wohnungsgröße mit 73 Quadratmetern knapp dem Hamburger Mittel (76 m²). Die Wohnungen in der Neustadt sind mit im Schnitt 63 Quadratmetern deutlich kleiner und in der HafenCity mit 93 Quadratmetern erheblich größer. Die Bewohner der Altstadt haben den meisten Wohnraum (43 m² pro Kopf). In der Neustadt und in der HafenCity verfügen die Einwohner mit 36 Quadratmetern pro Person über etwas weniger Raum als im Hamburger Durchschnitt (38 m²).
Potenziale für eine dynamische Entwicklung des Wohnens ausschöpfen
Nach Einschätzung der für die Studie befragten Experten bietet die Hamburger Innenstadt hervorragende Voraussetzungen dafür, dem städtebaulichen Prinzip der nutzungs- und sozial gemischten, nachhaltigen Stadt zu entsprechen. Neben dem Neubau seien zahlreiche planerische Möglichkeiten vorhanden, den Wohnanteil in der Innenstadt zu erhöhen. Dazu sei die Umnutzung von Büro- und Geschäftshäusern, die Aufstockung bestehender Gebäude oder der Ausbau von Dachgeschossen beispielsweise nötig.
Mehr Wohnen in der Innenstadt heißt auch, dass Angebote im Bestand und Neubau, zur Miete und im Eigentum bereitgehalten werden, die den unterschiedlichen Wohnwünschen und -ansprüchen sowie den (finanziellen) Möglichkeiten der Menschen entsprechen. Wichtigste Zielgruppen bleiben aus Sicht der befragten Experten Singles und Paare jüngeren und mittleren Alters.
Bedeutung des Wohnumfelds wächst
Überdies gehen die Experten davon aus, dass das Wohnumfeld mit wachsender Einwohnerzahl eine immer höhere Bedeutung erhält. Mit sozialen Einrichtungen etwa in den Erdgeschossbereichen kann vielfältiger Wohnraum für unterschiedliche Zielgruppen geschaffen werden. Insgesamt ist der Wohnungsbestand – differenziert nach Baualtersklassen – an die gestiegenen energetischen Anforderungen und Wohnansprüche anzupassen. Bestehende öffentliche und private Freiflächen und Grünanlagen sollten erhalten, aufgewertet und – sofern möglich – ergänzt werden. Ebenfalls wichtig für die zunehmend dichter werdende Innenstadt sind neue Mobilitätskonzepte.
Für die Studie wurden unter der wissenschaftlichen Leitung des Instituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Sekundärdaten u. a. des Statistikamts Nord, des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Hamburg sowie der F+B-Immobilienpreisdatenbank ausgewertet. Darüber hinaus wurden zehn Experten und Expertinnen aus Politik, Wirtschaft, Kultur, Architektur und Forschung im Rahmen von leitfadengestützten Einzelinterviews befragt. Die LBS-Studie gibt es als kostenlosen Download unter www.lbs.de mh
