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Zinsfallen vermeiden

Warum jetzt bei der Immobilienfinanzierung die Höhe der Tilgung besonders wichtig ist

Gut geplant: Eine Immobilien-Finanzierung will genau überlegt sein. Die Tilgung spielt dabei eine wichtige Rolle. Foto: Gettyimages
Gut geplant: Eine Immobilien-Finanzierung will genau überlegt sein. Die Tilgung spielt dabei eine wichtige Rolle. Foto: Gettyimages
Bauherren und Immobilienkäufer profitieren von historisch niedrigen Kreditzinsen. Genau darin liegt bei sogenannten Annuitätendarlehen aber auch ein Risiko, das vielen nicht bewusst ist: Je geringer die Zinsen sind, desto länger dauert bei gleicher Anfangstilgung die Entschuldung, so geben die Experten der LBS zu bedenken.

Wer eine Immobilie finanziert, bezahlt in der Regel eine feste monatliche Rate, mit der neben den fälligen Zinsen auch ein Teil des Kredits zurückgezahlt wird. Diese sogenannte Tilgung wird meist in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Was oft übersehen wird: Dieser Prozentsatz bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Mit jeder Rate sinkt aber der Teil der Zahlung, der den Zinsen gilt und der Anteil für die Tilgung steigt entsprechend. Allerdings wirkt sich dieser Effekt bei niedrigen Zinsen wie zurzeit viel weniger aus als bei höheren Zinsen, wie sie in früheren Jahrzehnten üblich waren. Die Folge: Schuldner benötigen bei gleicher prozentualer Anfangstilgung wesentlich mehr Zeit, um schuldenfrei zu werden und müssen nach Ablauf der Sollzinsbindung für eine höhere Restschuld unter Umständen einen höheren Zinssatz vereinbaren.

Ein Beispiel: Wer ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer jährlichen Anfangstilgung von 2 Prozent aufnimmt, benötigt bei einem Zinssatz von 3 Prozent 30 Jahre und sieben Monate, bis er schuldenfrei ist. Bei einem Zinssatz von nur 1,5 Prozent braucht er bei gleicher Tilgung mehr als 37 Jahre. Da bei niedrigeren Zinsen die monatliche Belastung deutlich geringer ist, sollte dieser Spielraum zu höheren Tilgungssätzen genutzt werden. Nur so kann eine schnelle und günstige Rückzahlung des Darlehens erreicht werden und das Risiko einer steigenden Belastung nach Ablauf der Sollzinsbindung reduziert werden.

Die derzeit historisch niedrigen Zinsen bieten erheblichen Spielraum zu höheren Tilgungen: Wer vor zehn Jahren bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent 200.000 Euro als Darlehen aufgenommen hat, musste allein für die Zinsen im ersten Monat 750 Euro zahlen. Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent liegt der Zinsaufwand bei derselben Darlehenssumme anfangs nur bei 250 Euro.

Grundsätzlich gilt: Je länger eine Immobilienfinanzierung dauert, desto größer wird das Risiko, bei einer Anschlussfinanzierung aufgrund steigender Zinsen unter Druck zu geraten.
Breyer & Seck Bau GmbH

Unwägbarkeiten bei Hausfinanzierung einplanen

Über sieben Millionen Deutsche mussten sich in den letzten Monaten auf Einkommenseinbußen wegen Kurzarbeit oder gar Arbeitslosigkeit einstellen. Bei den Banken beantragten Tausende Eigentümer die Aussetzung der Tilgung für ihr Hypothekendarlehen.

Daraus können künftige Immobilienbesitzer lernen und so kalkulieren, dass sie ihre Finanzierung auch noch bei einer Einkommensschwankung stemmen können. Dies ist am ehesten gewährleistet, wenn die Überweisungen, um das Darlehen zu bedienen, 40 Prozent des Nettomonatseinkommens nicht übersteigen, wie Jan Ebert von der BHW Bausparkasse weiß. Und: „Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, desto geringer fallen die Kosten für das Bankdarlehen aus.“

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