Eine Zusatzwohnung lässt sich auf vielfältige Weise nutzen, sei es durch Familienangehörige oder als Unterkunft für Haushaltshilfen im Alter. Wer sie vermietet, profitiert zudem von den Einnahmen und schafft darüber hinaus zusätzlichen Wohnraum. Genau daran mangelt es nämlich: In Deutschland fehlen bezahlbare Wohnungen – bis 2021 plant die Bundesregierung deshalb gut 1,5 Millionen neue Wohnungen, um den Bedarf zu decken. Insbesondere in den Städten – wie etwa auch in Hamburg – reicht das Angebot längst nicht mehr aus. Bei alldem ist das Problem der Wohnungsknappheit nicht neu. Schon in den 1950er-Jahren verpflichtete das erste Wohnungsbaugesetz Eigentümer dazu, in neu gebauten Einfamilienhäusern eine Einliegerwohnung vorzusehen, also einen zusätzlichen, von der Hauptwohnung getrennten Bereich. Diese Regelung ist zwar längst Geschichte, doch das Konzept Einliegerwohnung bietet auch heute noch eine Reihe von Vorteilen.
Vorteile nutzen
Bauherren, die ihr Zuhause mit einer separaten Wohnung planen, können diese grundsätzlich entweder vermieten oder selbst nutzen. „Die Einkünfte aus der Vermietung können in die monatliche Tilgung des Baudarlehens fließen“, erklärt Sven Schüler von der LBS. „Wer sich ohnehin mit dem Gedanken trägt, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, für den ist eine Einliegerwohnung zumeist die günstigere Alternative. Zwar verursacht ein Haus so beim Bau höhere Gesamtkosten. Im Vergleich ist das aber günstiger als der getrennte Erwerb einer zusätzlichen Wohnung.“
Weiterer Vorteil: Anders als bei Eigentumswohnungen ist man als Vermieter einer Einliegerwohnung direkt vor Ort. Häufig wird die zusätzliche Wohnung auch von Familienangehörigen genutzt, etwa wenn die Kinder größer werden und sich ihren eigenen Bereich wünschen, oder wenn es darum geht, die Eltern im Alter bei sich zu haben. Dabei sollte beachtet werden: Auch wenn die Einliegerwohnung von Verwandten bewohnt wird, sollten die Eigentümer einen Mietvertrag abschließen. Nur so können Vermieter Instandhaltungskosten absetzen. Um die steuerlichen Vorteile vollständig ausschöpfen zu können, ist es wichtig, dass die Miete mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Niveaus beträgt.
Vorteile nutzen
Bauherren, die ihr Zuhause mit einer separaten Wohnung planen, können diese grundsätzlich entweder vermieten oder selbst nutzen. „Die Einkünfte aus der Vermietung können in die monatliche Tilgung des Baudarlehens fließen“, erklärt Sven Schüler von der LBS. „Wer sich ohnehin mit dem Gedanken trägt, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, für den ist eine Einliegerwohnung zumeist die günstigere Alternative. Zwar verursacht ein Haus so beim Bau höhere Gesamtkosten. Im Vergleich ist das aber günstiger als der getrennte Erwerb einer zusätzlichen Wohnung.“
Weiterer Vorteil: Anders als bei Eigentumswohnungen ist man als Vermieter einer Einliegerwohnung direkt vor Ort. Häufig wird die zusätzliche Wohnung auch von Familienangehörigen genutzt, etwa wenn die Kinder größer werden und sich ihren eigenen Bereich wünschen, oder wenn es darum geht, die Eltern im Alter bei sich zu haben. Dabei sollte beachtet werden: Auch wenn die Einliegerwohnung von Verwandten bewohnt wird, sollten die Eigentümer einen Mietvertrag abschließen. Nur so können Vermieter Instandhaltungskosten absetzen. Um die steuerlichen Vorteile vollständig ausschöpfen zu können, ist es wichtig, dass die Miete mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Niveaus beträgt.
Aber auch mit Blick auf die eigene Altersvorsorge ist die Einliegerwohnung sinnvoll: Sie bietet Platz für Haushaltshilfen oder Pflegepersonal. LBS-Experte Schüler sagt: „Für die meisten Menschen sind die eigenen vier Wände eine Absicherung für später. Es lohnt sich also, sie vorausschauend zu planen, um möglichst lange selbst darin zu leben.“
Separaten Wohnraum sicher finanzieren
Was ist bei der Finanzierung wichtig?
Für Häuser mit Einliegerwohnungen gilt derselbe Grundsatz wie für andere Immobilienfinanzierungen auch: Entscheidend ist ein solider und zugleich günstiger Finanzierungsmix aus Eigenkapital, klassischem Annuitätendarlehen und Bausparvertrag. Sinnvollerweise sollten zwei getrennte Finanzierungen für die Einliegerwohnung und die selbstgenutzte Einheit geplant werden, denn Schuldzinsen oder auch Instandhaltungskosten der Mieteinheit können steuerlich geltend gemacht werden. Durch die getrennten Finanzierungen können diese Aufwände den Einheiten klar zugeordnet werden. Wichtig ist es zudem, bei der Tilgung eventuelle Mietausfälle einzukalkulieren und die monatlichen Raten so zu wählen, dass sie auch ohne die Einnahmen aus der Einliegerwohnung geleistet werden können.
Werden Einliegerwohnungen speziell gefördert?
Häuser mit Einliegerwohnungen weisen einige Besonderheiten in puncto Förderfähigkeit auf. KfW-Kredite etwa werden pro Wohneinheit vergeben, sodass ein Haus mit Einliegerwohnung zweimal gefördert werden kann. Eine Förderung durch Wohn-Riester ist nach dem Einkommensteuergesetz allerdings nur für selbstgenutzte Wohnungen möglich. Das heißt: Vermietete Einliegerwohnungen sind davon ausgeschlossen. Stattdessen kann aber das Baukindergeld unter Berücksichtigung der Fördervoraussetzungen für den Traum vom Eigenheim genutzt werden – unabhängig davon, ob die Einliegerwohnung vermietet wird. Denn den Zuschuss gibt es pro Kind in Höhe von 12.000 Euro in zehn Jahren. Wichtig ist nur, dass die Eigentümer in der Hauptwohnung mit Hauptwohnsitz gemeldet sind.
Sind steuerliche Aspekte zu beachten?
Eigentümer können Aufwendungen für eine vermietete Einliegerwohnung steuerlich geltend machen. Dazu gehören etwa Kosten für Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen, für die Gartenpflege, aber auch für Darlehenszinsen oder den Makler, falls eine Neuvermietung nötig wird. Wer mit der Vermietung einer Einliegerwohnung Gewinne erzielt, muss diese natürlich auch versteuern.
Für Häuser mit Einliegerwohnungen gilt derselbe Grundsatz wie für andere Immobilienfinanzierungen auch: Entscheidend ist ein solider und zugleich günstiger Finanzierungsmix aus Eigenkapital, klassischem Annuitätendarlehen und Bausparvertrag. Sinnvollerweise sollten zwei getrennte Finanzierungen für die Einliegerwohnung und die selbstgenutzte Einheit geplant werden, denn Schuldzinsen oder auch Instandhaltungskosten der Mieteinheit können steuerlich geltend gemacht werden. Durch die getrennten Finanzierungen können diese Aufwände den Einheiten klar zugeordnet werden. Wichtig ist es zudem, bei der Tilgung eventuelle Mietausfälle einzukalkulieren und die monatlichen Raten so zu wählen, dass sie auch ohne die Einnahmen aus der Einliegerwohnung geleistet werden können.
Werden Einliegerwohnungen speziell gefördert?
Häuser mit Einliegerwohnungen weisen einige Besonderheiten in puncto Förderfähigkeit auf. KfW-Kredite etwa werden pro Wohneinheit vergeben, sodass ein Haus mit Einliegerwohnung zweimal gefördert werden kann. Eine Förderung durch Wohn-Riester ist nach dem Einkommensteuergesetz allerdings nur für selbstgenutzte Wohnungen möglich. Das heißt: Vermietete Einliegerwohnungen sind davon ausgeschlossen. Stattdessen kann aber das Baukindergeld unter Berücksichtigung der Fördervoraussetzungen für den Traum vom Eigenheim genutzt werden – unabhängig davon, ob die Einliegerwohnung vermietet wird. Denn den Zuschuss gibt es pro Kind in Höhe von 12.000 Euro in zehn Jahren. Wichtig ist nur, dass die Eigentümer in der Hauptwohnung mit Hauptwohnsitz gemeldet sind.
Sind steuerliche Aspekte zu beachten?
Eigentümer können Aufwendungen für eine vermietete Einliegerwohnung steuerlich geltend machen. Dazu gehören etwa Kosten für Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen, für die Gartenpflege, aber auch für Darlehenszinsen oder den Makler, falls eine Neuvermietung nötig wird. Wer mit der Vermietung einer Einliegerwohnung Gewinne erzielt, muss diese natürlich auch versteuern.
