Enes Aksoy hat lange nach einem Haus in Hamburg gesucht. Der 47-jährige in der Türkei geborene Antiquar hat in den letzten vier Jahren mit einer Aufenthaltserlaubnis in Deutschland gelebt. „Wenn man einen langfristigen Immobilienkredit haben möchte, verlangen die Banken aber eine Niederlassungserlaubnis“, sagt er. Auch die von den Geldhäusern für ein Hypothekendarlehen meistens geforderten zehn bis 20 Prozent Eigenkapital hat Aksoy nicht. Der Ausweg, den er gefunden hat: Wohnimmobilien-Leasing. Enes Aksoy und seine Frau – sie haben zwei Kinder - zahlen für ihr neues Zuhause in Langenhorn mit 150 Quadratmeter Wohnfläche, Garage, Garten und Keller rund 2.000 Euro im Monat. Sie haben das Haus geleast. Nach der Vertragslaufzeit, die mindestens 18, maximal 48 Monate beträgt, können sie das Objekt kaufen oder aus- und weiterziehen. Aksoy: „Leasing ist für uns eine Brücke, bis wir nach fünf Jahren Aufenthalt die Niederlassungserlaubnis bekommen.“
Nur wenige Anbieter
Wohnraum-Leasing ist neu. Sie ist für einige Interessenten eine gute Lösung, für andere gibt es bessere. Zunächst: Wie funktioniert das Modell? Es gibt bisher zwei Anbieter für diese neue Form von Leasing: die Sparkasse Bremen und die Hamburger Firma OWNR (englisch: für Eigentümer). Der Pionier von der Stadthausbrücke kauft Häuser und Wohnungen, renoviert sie, baut sie um und verleast sie an Privatkunden wie Enes Aksoy. Bisher besitzt das junge Unternehmen nach eigenen Angaben in Hamburg und Berlin und den Speckgürteln der beiden Städte rund drei Dutzend Objekte im Wert zwischen 200.000 und 1,2 Millionen Euro. Der Leasingvertrag, den der Kunde mit OWNR abschließt, gilt gleichzeitig als unbefristeter Mietvertrag. Die Höhe der monatlichen Rate, die wie beim Auto-Leasing höher ist als bei einer klassischen Vermietung, hängt vom Wert des Objekts und den Kosten für die Renovierung ab. Auch die Bonität des Leasingnehmers spielt eine Rolle. Je schlechter die ist, desto teurer wird es. Der Kunde hat die Möglichkeit, zehn Prozent der Leasingrate anzusparen und später mit dem zu Beginn festgelegten Kaufpreis zu verrechnen. Das muss er aber nicht, denn kauft er nach dem Leasing das Objekt doch nicht, wäre dieses Geld verloren.
Wohnraum-Leasing ist neu. Sie ist für einige Interessenten eine gute Lösung, für andere gibt es bessere. Zunächst: Wie funktioniert das Modell? Es gibt bisher zwei Anbieter für diese neue Form von Leasing: die Sparkasse Bremen und die Hamburger Firma OWNR (englisch: für Eigentümer). Der Pionier von der Stadthausbrücke kauft Häuser und Wohnungen, renoviert sie, baut sie um und verleast sie an Privatkunden wie Enes Aksoy. Bisher besitzt das junge Unternehmen nach eigenen Angaben in Hamburg und Berlin und den Speckgürteln der beiden Städte rund drei Dutzend Objekte im Wert zwischen 200.000 und 1,2 Millionen Euro. Der Leasingvertrag, den der Kunde mit OWNR abschließt, gilt gleichzeitig als unbefristeter Mietvertrag. Die Höhe der monatlichen Rate, die wie beim Auto-Leasing höher ist als bei einer klassischen Vermietung, hängt vom Wert des Objekts und den Kosten für die Renovierung ab. Auch die Bonität des Leasingnehmers spielt eine Rolle. Je schlechter die ist, desto teurer wird es. Der Kunde hat die Möglichkeit, zehn Prozent der Leasingrate anzusparen und später mit dem zu Beginn festgelegten Kaufpreis zu verrechnen. Das muss er aber nicht, denn kauft er nach dem Leasing das Objekt doch nicht, wäre dieses Geld verloren.
OWNR-Gründer Nils T. Kohle sagt, er wolle „mehr Menschen zu Eigentümern machen“. Altruistisch ist er aber nicht. Das Leasingmodell kann jedoch eine Win-Win-Situation sein. „Wir holen zunächst Kaufobjekte in den Mietmarkt“, betont Kohle. „Wenn der Kunde das Objekt, nachdem er quasi auf Probe gewohnt hat, später kaufen will, ist das für ihn leichter und günstiger, weil Banken die Leasingzeit als einen Sicherheitsfaktor ansehen.“ Der Kaufpreis, den OWNR dann verlangt, liegt im Schnitt um 20 bis 30 Prozent über dem Nettoeinkaufspreis - basierend auf den Steigerungsraten der Wohnimmobilien-Preisindizes. Weitere Kosten in Höhe von etwa acht Prozent fallen für Grunderwerbssteuer und Notar an.
Unsicherheit bei Wohnungssuchenden
Welche Auswirkungen haben die derzeit steigenden Zinsen auf das Modell? „Die Unsicherheit der Wohnungssuchenden hat zugenommen“, sagt Kohle. „Über uns können Kunden sofort einziehen und später kaufen. Sie können also warten, bis sich die Märkte – und die Zinsen – wieder in eine andere Richtung entwickeln.“ Das sei vor allem für jüngere Menschen interessant und solche, die wie Enes Aksoy nur schwer oder gar nicht an ein Hypothekendarlehen kommen. Fakt ist: In der derzeit heraufziehenden Rezession steigt die Zahl derer, die bei Banken mit ihrem Finanzierungswunsch abblitzen. Bei Leasinggebern haben sie bessere Karten. Marcus Bender, Geschäftsführer der Firma CoRE Solutions, deren Fokus auf dem Leasing von Gewerbeimmobilien liegt, weist allerdings darauf hin, dass viele leasingtypischen Vorteile nur von Unternehmen genutzt werden können. So müssten Privatpersonen beim Leasing von Wohnimmobilien neben dem Kapitaldienst laufende Verwaltungshonorare an das Leasingunternehmen zahlen: „Die Rate ist dadurch höher als eine reine klassische Bankenfinanzierung.“ Die Online-Plattform Immobilien24 drückt es auf ihrer Website noch drastischer aus: „Für Privatpersonen erweist sich das Immobilien-Leasing im Grunde genommen nur dann als empfehlenswerte Lösung, wenn die Voraussetzungen für ein Darlehen nicht erfüllt werden können.“
Kurze Bindungszeit
Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung, Bau- und Kaufvertrag bei der Verbraucherzentrale Hamburg, hält Wohnimmobilien-Leasing grundsätzlich für „eine interessante Idee“. Ärgerlich sei, dass der Kunde beim Kauf des Objekts auch alle Akquisitionskosten des Leasinggebers plus einer Gewinnmarge bezahle: „Sonst würde sich das Geschäftsmodell auch nicht rechnen.“ Positiv sei, dass der zu Beginn festgelegte Kaufpreis unverrückbar ist und die Monatsraten für den gesamten Leasingzeitraum konstant bleiben: „Das bedeutet für den Kunden Planungssicherheit“. Das helfe, wenn man heute noch nicht weiß, wie man in zwei, drei oder vier Jahren wohnen will, als Mieter oder Eigentümer. Auch die kurzen Leasinglaufzeiten findet Krolzik gut: „Der Kunde muss sich nicht zu lange binden.“
Der Hamburger Berater für Mergers & Acquisitions Mark Miller, der Unternehmen der Immobilienbranche wie musterhaus.net und bauingeneur24 bei ihrem Verkauf beraten hat, hält viel vom neuen Angebot für Wohnungssuchende: „Modelle wie das von OWNR bedienen die Lebenswirklichkeit und die Bedürfnisse vor allem der jungen Generation – flexibel bleiben und trotzdem intelligent Werte schaffen.“ Fintechs und Proptechs, also Technologieunternehmen im Finanz- und im Immobilienbereich, kreierten neue Produkte „und schaffen damit Mehrwerte für Konsumenten und Investoren in verschiedenen Anlageklassen.“ jh
Unsicherheit bei Wohnungssuchenden
Welche Auswirkungen haben die derzeit steigenden Zinsen auf das Modell? „Die Unsicherheit der Wohnungssuchenden hat zugenommen“, sagt Kohle. „Über uns können Kunden sofort einziehen und später kaufen. Sie können also warten, bis sich die Märkte – und die Zinsen – wieder in eine andere Richtung entwickeln.“ Das sei vor allem für jüngere Menschen interessant und solche, die wie Enes Aksoy nur schwer oder gar nicht an ein Hypothekendarlehen kommen. Fakt ist: In der derzeit heraufziehenden Rezession steigt die Zahl derer, die bei Banken mit ihrem Finanzierungswunsch abblitzen. Bei Leasinggebern haben sie bessere Karten. Marcus Bender, Geschäftsführer der Firma CoRE Solutions, deren Fokus auf dem Leasing von Gewerbeimmobilien liegt, weist allerdings darauf hin, dass viele leasingtypischen Vorteile nur von Unternehmen genutzt werden können. So müssten Privatpersonen beim Leasing von Wohnimmobilien neben dem Kapitaldienst laufende Verwaltungshonorare an das Leasingunternehmen zahlen: „Die Rate ist dadurch höher als eine reine klassische Bankenfinanzierung.“ Die Online-Plattform Immobilien24 drückt es auf ihrer Website noch drastischer aus: „Für Privatpersonen erweist sich das Immobilien-Leasing im Grunde genommen nur dann als empfehlenswerte Lösung, wenn die Voraussetzungen für ein Darlehen nicht erfüllt werden können.“
Kurze Bindungszeit
Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung, Bau- und Kaufvertrag bei der Verbraucherzentrale Hamburg, hält Wohnimmobilien-Leasing grundsätzlich für „eine interessante Idee“. Ärgerlich sei, dass der Kunde beim Kauf des Objekts auch alle Akquisitionskosten des Leasinggebers plus einer Gewinnmarge bezahle: „Sonst würde sich das Geschäftsmodell auch nicht rechnen.“ Positiv sei, dass der zu Beginn festgelegte Kaufpreis unverrückbar ist und die Monatsraten für den gesamten Leasingzeitraum konstant bleiben: „Das bedeutet für den Kunden Planungssicherheit“. Das helfe, wenn man heute noch nicht weiß, wie man in zwei, drei oder vier Jahren wohnen will, als Mieter oder Eigentümer. Auch die kurzen Leasinglaufzeiten findet Krolzik gut: „Der Kunde muss sich nicht zu lange binden.“
Der Hamburger Berater für Mergers & Acquisitions Mark Miller, der Unternehmen der Immobilienbranche wie musterhaus.net und bauingeneur24 bei ihrem Verkauf beraten hat, hält viel vom neuen Angebot für Wohnungssuchende: „Modelle wie das von OWNR bedienen die Lebenswirklichkeit und die Bedürfnisse vor allem der jungen Generation – flexibel bleiben und trotzdem intelligent Werte schaffen.“ Fintechs und Proptechs, also Technologieunternehmen im Finanz- und im Immobilienbereich, kreierten neue Produkte „und schaffen damit Mehrwerte für Konsumenten und Investoren in verschiedenen Anlageklassen.“ jh
